ZF Live. Lucian Azoiţei, dezvoltator: Nu e nicio criză pe piaţa imobiliară, nu s-au prăbuşit vânzările. Eu am un proiect de 200 de apartamente; nici nu am început construcţia, dar deja am vândut 42 în prima lună. Rata pentru un apartament este cu 20% mai mică decât chiria, deci nu putem vorbi de o criză

22 ian 2019 Autor: Tibi Oprea

Lucian Azoiţei, dezvoltator imo­bi­liar şi acţionar al Forty Ma­nage­ment & Investments, derulează în prezent un proiect de 200 de apar­tamente în zona par­cului Titan, dintre care a vândut deja 42 în prima lună, într-o piaţă imo­bi­lia­ră în care, spune acesta, nu există niciun argument care să ducă la prăbuşire în acest moment, a spus ieri Lucian Azoiţei în cadrul emi­siunii de business ZF Live.

Azoiţei spune că evoluţia chi­riilor este foarte importantă pentru pia­ţa imobiliară.

„Un argument esenţial după pă­rerea mea este că în momentul de faţă pia­ţa chiriilor, care este o piaţă formată din ce­rere şi ofertă, în care nu există nicio influenţă ex­ternă, este mai mare decât ratele bancare afe­rente aceloraşi produse, cu 20%. În mo­men­tul în care cumpărarea unui produs ne­ce­sită o rată care este cu 20% mai mică decât chi­ria aferentă aceluiaşi produs, nu putem vorbi de o eventuală criză.“

Proiectul din zona parcului Titan are o zo­nă comercială şi pistă de alergare pe bloc. Valoarea proiectului este de 22 de milioane de euro. Vânzarea a început acum o lună şi are deja 42 de contracte de vânzare-cumpărare semnate, cu un avans de 15%. „În medie, preţul pe metrul pătrat va fi de 1.150 de euro. Un apartament de două camere va avea un preţ în jur de 75.000 de euro, iar cel de trei camere, 95-97.000 de euro. Penthouse-urile sunt doar două şi s-au şi vândut între timp. Au costat 180.000 de euro şi s-au vândut unor medici din zonă.“

„Gândiţi-vă că am trecut de 25% vânzări, am vândut şi spaţiul comercial - l-am vândut unui fond de investiţii, avem un agreement semnat, în momentul în care îl livrăm, l-am şi tranzacţionat - la 3,3 milioane de euro. Fondul trăieşte din chirie. Nouă ne plăteşte undeva la 8,3%, echivalentul clădirilor de birouri“, spune Azoiţei.

„La 1.150 de euro metrul pătrat se vând apartamentele vechi din cartier. Noi ofe­rim un produs nou, modern, cu tot ce înseamnă nor­me îndeplinite de standard 2019 la acelaşi preţ cu un apartament într-un bloc de 40 de ani vechime.“

Tot pentru un proiect rezidenţial, de 50 de apar­tamente, dezvoltatorul imobiliar a achizi­ţio­nat un teren în zona Vasile Lascăr - Viito­ru­lui. Azoiţei spune că una dintre problemele ma­jore de care se lovesc investitorii este că nu mai sunt terenuri disponibile la vânzare, în pofida cererii în creştere.

Lucian Azoiţei a avut un proiect în zona Pieţei Victoriei pe care l-a vândut integral în 2017, înainte de a-l construi. Au fost 50 de apartamente, cel mai scump fiind un penthouse de 1,4 mil. euro.

„Apartamentele au fost în piaţă oarecum ieftine faţă de ceea ce se întâmplă acum. Ca să vă faceţi o idee, eu am vândut la o medie de 1.300 de euro metrul pătrat construit. Garsonierele au fost în jur de 50.000 de euro, apartamentele de două camere în jur de 70.000 de euro, de trei camere în jur de 100.000 de euro. Am vândut tot cu patru luni înainte de a începe construcţia, în trei săptămâni, a fost un record. Am început pe 4 august şi am finalizat pe 4 august. A fost o ambiţie de a mea de a termina într-un an calendaristic. Şi am terminat. A fost foarte, foarte greu, din cauza lipsei forţei de muncă.“

Potrivit dezvoltatorului imobiliar, în momentul de faţă, în piaţa imobiliară nu se depăşeşte o rată de profit de 30% brut pe proiect, din cauza plafoanelor preţurilor de vânzare. 30% pentru un proiect care durează foarte mult, pentru că în domeniul real estate-ului investiţiile nu sunt imediate, duce la o rată de profit de 10-12% pe an, „ceea ce este extrem de puţin luând în considerare riscurile şi, cel mai important, sumele uriaşe investite, pentru că vorbim de zeci de milioane de euro în domeniul real estate-ului. Nu este un business extrem de profitabil, dar este un business care rulează sume mari.“

În prezent, compania lui Azoiţei dezvoltă un proiect în zona Parcului Titan, cu 200 de apartamente şi o zonă comercială şi pistă de alergare pe bloc. Valoarea proiectului este de 22 de milioane de euro. Vânzarea a început acum o lună şi are deja 42 de contracte de vânzare-cumpărare semnate, cu un avans de 15%. În medie, preţul pe metrul pătrat va fi de 1.150 de euro. Un apartament de două camere va avea un preţ în jur de 75.000 de euro, iar cel de trei camere 95-97.000 de euro. Penthouse-urile sunt doar două şi s-au şi vândut între timp. Au costat 180.000 de euro şi s-au vândut unor medici din zonă.

„Gândiţi-vă că am trecut de 25% vânzări, am vândut şi spaţiul comercial – l-am vândut unui fond de investiţii, avem un agreement semnat, în momentul în care îl livrăm, l-am şi tranzacţionat – la 3,3 milioane de euro. Fondul trăieşte din chirie. Nouă ne plăteşte undeva la 8,3%, echivalentul clădirilor de birouri“, spune Azoiţei. „La 1.150 de euro metrul pătrat se vând apartamentele vechi din cartier. Noi oferim un produs nou, modern, cu tot ce înseamnă norme îndepli­ni­te de standard 2019 la acelaşi preţ cu un apar­ta­ment într-un bloc de 40 de ani vechime.“

Tot pentru un proiect rezidenţial de 50 de apartamente, dezvoltatorul imobiliar a achiziţionat un teren în zona Vasile Lascăr -Viitorului. Azoiţei spune că una dintre pro­blemele majore de care se lovesc investitorii este că nu mai sunt terenuri disponibile la vânzare, în pofida cererii în creştere.

„Faţă de 2007, când se construiau foarte multe proiecte, înainte se mai duceau şi în exteriorul oraşului, acum toată lumea doreşte să construiască în oraş datorită infrastructurii. (…) Citeam un articol conform căruia în 2018 s-au tranzacţionat 60 de hectare în Bucureşti, pentru un maximum de 9.000 de locuinţe. Este extrem de puţin. Statistic vorbind, necesarul minim de înlocuire în Bucureşti în momentul de faţă este de 14.000 de locuinţe pe an. Tot ce s-a tranzacţionat anul trecut duce la un maxim de 9.000, deja e un minus de 5.000. Nu mai sunt terenuri, nu ai infra­structura care să permită extinderea.“

Municipiul Bucureşti este foarte fragmentat, spune Lucian Azoiţei. Avem poluri de dezvoltare, iar la câteva sute de metri de ele nu avem nimic. Acesta crede în zona de nord, „Piaţa Presei Libere, pe care deja dezvoltatorii o pun pe hartă înaintea dezvoltării infrastructurii şi, probabil, zona dinspre Aeroportul Otopeni în momentul în care se va face metroul“, dar şi în dezvoltări punctuale în anumite zone.

„Densitatea din Titan, eu am fost şocat de cifre, unde dezvoltăm noi acest proiect, pe un areal de un kilometru, este de 220.000 de oameni. Este enorm, este mai mult decât tot sectorul 1 la un loc. Pe un areal de 2,5 kilo­metri trăiesc jumătate de milion de oameni. Sectorul 1 are 200.000 de oameni. Migraţia asta aglomerează foarte tare oraşul. Şi atunci, dacă există o dezvoltare raţională a oraşului, tendinţa este de a aduce office-ul în zonele de cartier-dormitor. Eu nu am birouri pentru că nu am loc. Există un teren de mari dimensiuni în zonă. Mi-aş dori să fac un studiu, să văd ce impact ar putea avea dezvoltarea în Titan a unor clădiri de birouri. La acest moment, pe o rază de 5 kilometri nu există nici măcar o zonă de birouri în zonă“, spune Lucian Azoiţei.

Tendinţa este de a aduce clădirile de birouri lângă oameni, nu oamenii în clădiri de birouri. În momentul de faţă se dezvoltă foarte mult rezidenţial în zona podului Pipera, tocmai pentru că, fiind clădirile de birouri, acestea atrag rezidenţial. În zonele în care există o dezvoltare rezidenţială majoră, cum sunt cartierele-dormitor Pantelimon, Militari, Drumul Taberei, vor veni birourile.

 

Există consumatori

“Există end user-i, cel puţin în proiectul acesta din Titan sunt foarte mulţi”, declară Azoiţei. “La 42 de apartamente, am 42 de clienţi finali. Au venit fonduri de investiţii care doresc să cumpere apartamente sau garsoniere de două camere pentru închiriere (şi vor să le cumpere pe toate, dar deocamdată nu le vând) tocmai pentru că ratele sunt foarte bune. Deci există cerere din partea unor fonduri de investiţii pentru achiziţia locuinţelor buy and rent, dar din ce văd eu, predominant sunt end user-i. Văd în piaţă că în general sunt mulţi end-useri.”

Dar ce la ce folos să existe consumatori finali dacă nu există un brand? “Cel mai important în real estate este brandul. Brandul se creează prin livrare. Dacă ai livrat şi ai livrat în parametri ceea ce ai promis, iar produsul este de bună calitate, în acel moment este mult mai uşor să vinzi proiectul următor. Atunci, scopul este să faci volum”, conchide Lucian Azoiţei.

Articol publicat în ediţia tipărită a Ziarului Financiar din data de 23.01.2019

Printeaza

Atenţie: Această scriere publicistică este destinată exclusiv abonaţilor ZF Corporate. Utilizatorii pot descărca şi tipări conţinut de pe acest site doar pentru uzul personal sau fără scop direct ori indirect comercial. Toate materialele publicate sunt protejate de către Legea nr. 8/1996, cu modificările şi completările ulterioare - privind dreptul de autor şi drepturile conexe.