Pieţele rezidenţiale din estul Europei încă suferă

29 apr 2013 Autor: Ciprian Botea

Vezi galeria foto În Bratislava numărul locuinţelor tranzacţiona­te a rămas redus, iar stocul de case nevândute este semnificativ. În schimb, cererea de pe piaţa imobiliară din Praga a crescut anul trecut cu peste 20%. Cele mai multe locuinţe noi au fost vândute anul trecut pe pieţele din Kiev şi Varşovia, numărul unităţilor pentru care dezvoltatorii au găsit cum­părători ridicându-se la 14.000 şi, respectiv, 12.000 de case şi apartamente Kiev şi Varşovia înregistrează cel mai mare număr de locuinţe finalizate în Europa Centrală şi de Est din 2007 încoace (64.700 şi, respectiv, 75.700 de case şi apartamente). Foto: Shutterstock

Chiar dacă piaţa rezidenţială la nivelul întregii regiuni este pe plus de doi ani, avansul este încă modest, deoarece performanţele diferă vizibil de la o ţară la alta. Cererea de case vine în principal din partea cumpărătorilor locali şi este focalizată în principal pe segmentul locuinţelor de calitate medie şi submedie.

Cele mai multe dintre locuinţele vândute anul trecut în ţările din regiune sunt apartamente cu una sau două camere şi o suprafaţă construită redusă, în condiţiile în care cumpărătorii sunt reticenţi în a se îndatora şi în plus condiţiile de finanţare rămân mai restrictive decât în perioada de boom economic. Cele mai multe locuinţe noi au fost vândute anul trecut pe pieţele din Kiev şi Varşovia, numărul unităţilor pentru care dezvoltatorii au găsit cumpărători ridicându-se la 14.000 şi, respectiv, 12.000 de case şi apartamente, potrivit datelor agregate de compania de consultanţă imobiliară Jones Lang LaSalle. De altfel, cele două capitale înregistrează şi cel mai mare număr de locuinţe finalizate din 2007 încoace (64.700 şi, respectiv, 75.700 de case şi apartamente).

Vânzătorii, deşi au început să activeze din nou pe o piaţă în creştere, nu au mai regăsit în ultimii doi ani aceleaşi condiţii cu care se obişnuiseră în perioada anterioară crizei şi a trebuit să se plieze noilor realităţi. Preţul final depinde acum mai mult de ceea ce îşi permite cumpărătorul să plătească decât de un preţ fix pe metru pătrat.  Piaţa s-a transformat astfel într-una a cumpărătorilor, iar proiectele începute în această perioadă de criză încearcă să se plieze mai mult pe preferinţele acestora, inclusiv în ceea ce priveşte suprafaţa unei locuinţe.
 

O piaţă susţinută de stat. Pe fondul scăderii veniturilor populaţiei şi al înăspririi accesului la finanţare, o bună parte din vânzările de locuinţe din ultimii doi-trei ani se datorează diverselor scheme de garantare sau de subvenţionare derulate de guverne.

În Polonia, de exemplu, băncile au acordat peste 180.000 de credite ipotecare garantate de stat în ultimii şase ani, potrivit datelor Polish Market Research. Doar familiile tinere sau părinţii singuri puteau cumpăra locuinţe - noi sau vechi - prin acest program la o dobândă preferenţială, statul garantând rambursarea a jumătate din credit în cazul în care clientul reunţă la plata ratelor. Garanţia este valabilă în primii opt ani de contract.

Valoarea creditelor acordate prin schema de garanţii a statului polonez se apropie de 8 miliarde de euro, programul fiind însă oprit de anul acesta. Alte 25.000 de aplicaţii de credit au fost depuse înainte de oprirea programului şi se află acum în analiză la bănci. Guvernul intenţionează să schimbe prevederile programului şi începând de anul viitor creditele ipotecare garantate de stat vor putea fi contractate doar pentru achiziţia de locuinţe noi.

Este de aşteptat ca în aceste condiţii vânzările de locuinţe de pe piaţa poloneză să scadă cu până la 20% anul acesta, spun analiştii PMR. Totuşi, reluarea într-o nouă formă a programului începând din 2014 va avea rolul de a stimula nu doar tranzacţiile imobiliare, ci şi sectorul construcţiilor.

„Nu putem afirma că toată lumea va aştepta reînceperea programului de garanţii înainte de a face o achiziţie, dar numărul tranzacţiilor va depinde de politicile dezvoltatorilor şi de măsura în care aceştia sunt dispuşi să ofere discounturi“, apreciază analiştii PMR. Numărul locuinţelor aflate la vânzare în zonele urbane ale Poloniei era de circa 54.000 de unităţi la sfârşitul anului trecut.

Programul derulat de polonezi este asemănător cu cel derulat de Guvernul de la Bucureşti începând din vara anului 2009 - „Prima casă“. Băncile româ­neşti au acordat aproape 90.000 de credite în valoare de 3,5 miliarde de euro prin programul „Prima casă“ şi mai au la dispoziţie circa jumătate de miliard de euro.

Creditele „Prima casă“ sunt garantate, de asemenea, în proporţie de 50%, dar pe întreaga perioadă de creditare. Cele mai multe locuinţe vândute în cadrul programului sunt însă locuinţe vechi, astfel că impactul asupra pieţei construcţiilor este limitat. Cu toate că la un moment dat a fost luată în calcul varianta modificării programului, în sensul garantării doar a creditelor acordate pentru achiziţia de locuinţe noi, planul a fost într-un final abandonat.

Situaţia diferă de la ţară la ţară. Dezvoltatorii imo­biliari din Europa Centrală şi de Est au în continuare stocuri importante de locuinţe nevândute, în timp ce altele sunt pe cale de finalizare.

Numărul locuinţelor finalizate în capitalele ţărilor din regiune din 2007 încoace se ridică la circa 330.000 de unităţi, potrivit unui studiu al Jones Lang LaSalle, care acoperă pieţele din Polonia, Ucraina, Ungaria, Cehia, Croa­ţia, Lituania, Slovacia, România, Bulgaria, Letonia, Estonia şi Slovenia.

Mulţi dezvoltatori au rămas fără finanţare în criză, iar cel mai puternic afectaţi au fost cei care au plătit înainte de criză pre­ţuri exorbitante pentru terenurile pe care au dezvoltat ulterior ansamblurile rezidenţiale.

Totuşi, cei care au intrat mai târziu pe piaţă au reuşit să reziste mai bine, având costuri mai mici şi beneficiind de reluarea cererii de locuinţe în ultimii doi ani.

Cererea a fost impulsionată mai ales în contextul în care preţurile apartamentelor s-au stabilizat anul trecut, iar cei care aşteptau un preţ mai redus înainte de a face o achiziţie au decis să acţioneze.

Chiar dacă la nivelul întregii regiuni situaţia generală s-a ameliorat în ultimii doi ani, imaginea de diferă de la o ţară la alta. Astfel, în şapte dintre cele 12 capitale analizate de JLL pre­ţurile au fost relativ stabile anul trecut, înregistrând o mişcare cuprinsă între -1% şi 2% faţă de 2011. Scăderi notabile de preţuri s-au înregistrat doar în Bucureşti, Ljubljana, Zagreb şi Kiev. Singurul oraş în care s-a înregistrat o creştere mai vizibilă a preţurilor a fost Tallin (Estonia), unde avansul a fost de 5% în 2012.

Cererea de apartamente noi a variat, de asemenea, de la o ţară la alta - cele mai multe tranzacţii fiind înregistrate în Kiev şi Varşovia. Cererea de pe piaţa imobiliară din Praga a crescut în acelaşi timp cu peste 20%. Alte pieţe, cum ar fi Bratislava, a înregistrat însă o performanţă mai slabă. Astfel, în capitala Slovaciei numărul locuinţelor tranzacţionate rămâne redus, iar stocul de case nevândute este semnificativ.

Şi volumul locuinţelor noi aruncate pe piaţă de dezvoltatori diferă, de asemenea, de la o ţară la alta şi merge de la peste 10.000 de apartamente finalizate în Polonia şi Ucraina la mai puţin de 2.000 de unităţi în alte ţări.

În ciuda revenirii din ultima perioadă, piaţa rezidenţială din Europa Centrală şi de Est rămâne fragilă, iar performanţa acestei pieţe va depinde de stabilitatea cererii, de evoluţiile macroeconomice şi de cele de pe piaţa muncii şi accesul la finan­ţare bacară, spun analiştii imobiliari.

Majoritatea prognozelor arată creştere economică pentru ţările din regiune în 2013, dar ritmul nu va fi unul spectaculos, astfel că dezvoltatorii se vor concentra în continuare pe preferinţa clienţilor pentru spaţii mai mici şi apartamente cu un număr redus de camere.