ZF Live. Rafaela Nebreda, managing partner Imoteca: În centrul Bucureştiului, un metru pătrat costă 2.000 €. La Madrid costă 8.000 €, la Londra 20.000 €

16 nov 2016 Autor: Roxana Rosu

O locuinţă premium în centrul Bucureştiului costă circa 2.000 euro/mp util, mult sub preţurile practicate în alte ca­pitale europene, precum Madrid, Paris sau Londra, nu­mărul tranzacţiilor imobiliare fiind în creştere în acest an, pe măsură ce investitorii se reorientează spre acest seg­ment, după ce puseseră accent pe zona de retail în anii de criză.

„Piaţa caselor de lux este dinamică. Clar sunt mai multe tranzacţii în acest an, sunt mai mulţi cumpărători pe rezidenţial.  În anii de criză au fost mai degrabă tranzacţii pe retail. Acum s-au întors dezvoltatorii şi investitorii de rezidenţial“, a spus la ZF Live Rafaela Nebreda, managing partner al agenţiei Imoteca.

Comparativ, la Madrid preţul este de 3-4 ori mai mare decât în Bucureşti, la 7.000-8.000 euro/mp,  la Londra de 10 ori mai mare şi la Paris de 8-9 ori.

Rafaela Nebreda este originară din Brazilia şi a lucrat mulţi ani la ambasada din Spania, dar şi în Franţa şi Belgia. În urmă cu 15 ani a venit în România, unde a pus bazele unei afaceri împreună cu soţul. În cele din urmă s-a concentrat pe zona de real estate şi a fondat agenţia Imoteca. Firma are în portofoliu 16 proiecte rezidenţiale exclusive, din care 10 de tip boutique.

În opinia ei, este un moment foarte bun pentru investiţii imobiliare, o variantă bună fiind achiziţia unui apartament în centru, care să fie închiriat pe termen scurt sau lung.  Anul trecut în Bucureşti au fost livrate 10.000 de apartamente noi, mult sub cererea de pe piaţă, în  condiţiile în care Capitala are circa 2 milioane de locuitori.

„La proiectele ultra centrale merge să închiriezi şi pe zile şi rentabilitatea ajunge la 7%, pentru că este o lipsă acută de hoteluri cu 50 euro pe zi/cameră şi multe apartamente merg închiriate“.

Astfel, un apartament de 2 camere, cumpărat cu 100.000 euro în centru, cu 45 mp utili, poate fi închiriat cu 400-500 euro şi aduce o rentabilitate de 6%. Dar pe short rental, proprietarul poate obţine şi 600-700 euro pe lună, doar că are şi costuri de întreţinere mai mari.

Comparativ cu anii de boom, 2007-2008, preţul este cam cu 30-35% mai mic, iar calitatea locuinţelor a crescut, clienţii fiind mult mai atenţi al detalii.

„Piaţa s-a maturizat, s-a sofisticat. Clienţii sunt mai sofisticaţi aici decât în Spania, sunt foarte informaţi, sunt activi pe forumuri, pun intrebări foarte tehnice despre termoizolare, rezistenţă. Sunt multe apartamente renovate frumos în blocurile vechi, dar problema este cum ajungi din stradă în apartament“.

Rafaela Nebreda spune atunci când vor să cumpere, oamenii se uită în primul rând la preţ şi locaţie, alegând fie o locuinţă lângă muncă fie una lângă familie.

La fel ca şi spaniolii, românii preferă să fie proprietari, în timp ce în general vesticii caută închirieri.

După 15 ani în România, Rafaela Nebreda spune că centrul Capitalei a renăscut foarte mult în ultimii ani şi se vede o tendinţă a multor bucureşteni de a reveni dinspre periferie spre zone mai accesibile.

Imoteca a derulat în ultimul an şi tranzacţii pe zona de lux, cea mai recentă vizând o vilă de un milion de euro, pe lângă bulevardul Kisseleff. „Ultima vilă de un milion de euro am vândut-o acum două săptămâni, cumpărată de vecin. E o proprietate de 500 mp, din care 400 mp casa. E un preţ corect, locaţia superbă. Are nevovie de renovare puternică, dar merită“.

În astfel de tranzacţii, diferenţa o face istoricul vilei, dacă e sau nu o clădire istorică, dacă are toate documentele, istoricul, dacă este implicată sau nu în litigii. „Am avut şi o vilă-monument unde a durat 8 luni să obţinem toate documentele“.

În ceea ce priveşte terenurile, consultantul spune că sunt puţine terenuri bune în centru, cu PUZ aprobat, şi atunci când apar acestea se vând imediat, chiar la preţuri de 20-25 mil euro.  În general, preţurile sunt în jur de 1000 euro/mp în centru, dar ajung şi la 2000 euro în zonele prime, iar  în cartiere sunt pe la  500-600 euro /mp. Mai sunt şi locuinţe vândute la 300-400 euro/mp.

În plus, Rafaela Nebreda a explicat că au fost terenuri îngheţate în criză, iar proprietarii vor acum fie să vândă, fie să dezvolte ceva pe ele. „E bine să faci ceva pe teren, nu să îl ţii degeaba. Sunt şi investitori străini care vin să cumpere terenuri.  Am un client care are un fond de 6-7 mil euro şi caută terenuri şi apartamente în construcţie pentru a închiria. Ar obţine o rentabilitate de 6-7%“.

Comparând România cu Spania, Rafaela Nebreda spune că diferă mult modul în care a acţionat fiecare ţară după aderarea la UE, mai ales pe partea de fonduri europene. Astfel, Spania a aderat la UE în 1986 şi a evoluat enorm în primii 10 ani, construind masiv autostrăzi şi investind mult în infrastructură, inclusiv în trenuri de mare viteză şi aeroporturi.

„Spania a făcut prea multe chiar, au făcut aeroporturi care nu sunt folosite, şi lucrări aiurea. Dar măcar infrastructura s-a făcut şi ne-a ajutat foarte mult fiind conectaţi de restul Europei“.

Articol publicat în ediţia tipărită a Ziarului Financiar din data de 17.11.2016

Printeaza

Atenţie: Această scriere publicistică este destinată exclusiv abonaţilor ZF Corporate. Utilizatorii pot descărca şi tipări conţinut de pe acest site doar pentru uzul personal sau fără scop direct ori indirect comercial. Toate materialele publicate sunt protejate de către Legea nr. 8/1996, cu modificările şi completările ulterioare - privind dreptul de autor şi drepturile conexe.