Tranzacţiile cu birouri din Bucureşti, Cluj-Napoca şi Timişoara pun România pe harta investitorilor

7 nov 2017 Autor: Bogdan Alecu

România a atras atenţia marilor fonduri de investiţii care se interesează tot mai mult de birourile din Capitală, iar companiile din IT&C semnează pe bandă rulantă contracte pentru birouri de zeci de mii de metri pătraţi.

Cererea nouă de spaţii de bi­rouri reprezintă aproape jumă­tate, respectiv 49%, din activi­ta­tea totală de închiriere des­fă­şurată în cel de-al treilea trimestru din 2017 în Bucureşti, arată ra­portul CBRE privind piaţa de birouri pe trimestrul al treilea al acestui an. Ponderea de 49% reprezintă un record al ultimilor ani, în condiţiile în care, trimestrial, nivelul pro­centual al cererii noi variază între 20 şi 25%. 

Cererea nouă de spaţii de birouri vine atât din partea companiilor nou intrate pe piaţa locală, cât şi din partea com­paniilor care îşi extind activitatea în Bucureşti.

Cererea totală din perioada iulie-sep­tembrie 2017 s-a ridicat la 75.000 mp, cele mai active zone fiind Pipera (35%), ur­mată de CBD (Central Business District - zona de birouri din jurul pieţelor Victoriei şi Romană), cu 22%, şi zonele de centru şi vest, ambele cu câte 17% din total.

„Pentru întreg anul 2017, estimăm că vor fi finalizaţi circa 140.000 mp spaţii de birouri, aproximativ 80% din total fiind livrat deja în primele 9 luni. Peste 85.000 mp din suprafaţa finalizată este deja pre­închi­riată“, a declarat Răzvan Iorgu, managing director al CBRE România.

Spre comparaţie, în primele 9 luni ale anului, 28% din totalul suprafeţelor tran­zac­ţionate a fost reprezentat de zona Pipera, urmată de zona de nord, cu 25%, în timp ce în CBD au fost tranzacţionate 18% din spaţii. 

Sectorul IT&C a acaparat aproximativ 78% din cererea totală de spaţii de birouri în trimestrul al treilea, urmat de sectorul serviciilor profesionale, cu 10%. Statistica la nivelul primelor  luni plasează în conti­nuare sectorul IT&C pe poziţie, cu o pon­dere de 55% din total, sectorul indus­trial de produc­ţie, cel al serviciilor pro­fe­sionale, cu  18, respectiv 13%.

Datele CBRE mai arată că cererea netă (din care sunt ex­cluse tranzacţiile de reînno­iri/re­ne­gocieri) a reprezentat 84% din cererea totală în T3, 69% din cererea prime­lor 9 luni. În in­tervalul iulie-septembrie, din totalul su­pra­feţelor tran­zac­ţionate, 93% a fost situat în clă­diri de clasă A şi 76% din totalul tranzac­ţio­nat în primele 9 luni.

Un număr de 23 de tranzacţii de în­chi­riere au vizat suprafeţe de 3.000 mp în primele 9 luni ale anului, 70% din acest vo­lum fiind tranzacţionat de companii cu acti­vitate în sectorul IT&C.

Stocul modern de spaţii de birouri din Bu­cureşti a atins pragul de 2,76 mil. mp, cu 1,27 mil. mp proiecte clasă A şi 1,49 mil. mp clasă B. În ceea ce priveşte dispu­nerea pro­iec­telor la nivelul Capitalei, 28% din aces­tea sunt concentrate în zona de nord, 25% în zo­na Pipera, 16% în zona centrală, 16% în CBD, în timp ce 11% se află în zonă de vest şi câte 2% în sud şi est, potrivit datelor CBRE.

În primele 9 luni din 2017 piaţa de in­vestiţii din România este de 610 milioane de euro, o valoare cu aproape 44% mai mare decât cea înregistrată în perioada similară a anu­lui  2016 (423 mil. euro). Numă­rul tran­zacţiilor a crescut, dar valoarea medie s-a men­ţinut la aproximativ 25 milioane de euro, potrivit datelor companiei de consul­tanţă imobiliară JLL România.

Volumul tranzacţionat a fost dominat de sectorul de retail (60%), în timp ce achiziţiile de clădiri de birouri au reprezentat 25%, acestea fiind urmate de industrial şi hoteluri.  

„Cea mai mare tranzacţie consem­na­tă în primele 9 luni din 2017 a fost achi­zi­ţia a 50% din portofoliul de retail şi de birouri al Iulius Group (Iulius Mall Cluj-Napoca, Iulius Mall Iaşi, Iulius Mall Timişoara şi Iulius Mall Suceava şi trei clădiri de birouri) de către grupul sud-afri­can Atterbury. Aceasta este pri­ma investiţie a fondului sud-african în România. Pe seg­men­tul de birouri, cele mai im­por­tante tranzacţii au fost pre­lua­rea de către Immochan a Coresi Business Park din Bra­şov de la Ascenta Ma­nage­ment şi vânzarea către Global­worth a clădiriii C din Green Court Bucharest de către Skanska“, a spus Andrei Văcaru, asso­ciate director, Capital Markets JLL România

Lipsa tranzacţiilor mai mari de birouri în România ţine atât de cerere, cât şi de ofertă.

„Numărul celor dispuşi să inves­teas­că sume mari, de peste 70-100 de milioane de euro, într-o singură pro­prie­tate în România este cu certitudine mai mic decât cel al investitorilor care caută clădiri de 20-50 de milioane de euro. Pe de altă parte, este important de spus că nici nu am avut proprietăţi mari la vânzare în procese structurate şi cu aşteptări de preţ realiste. În cazurile în care aceste două criterii sunt îndeplinite, ne aşteptăm să vedem tran­zacţii de succes cu proprietăţi de peste 50 mil. euro“, explică Andrei Văcaru.

El spune că randamentele pentru bi­rouri au rămas constante în ultimii 2 ani, cu nivelul yield-ului prime la 7,5%, iar în piaţă au existat oferte şi sub acest nivel, însă acestea nu s-au concretizat.

„Acesta este nivelul pentru cele mai bune clădiri din Bucureşti (prime yield).

Atunci când vorbim de zone secundare, clădiri mai vechi sau cu spaţii vacanţe, e firesc că yield-ul să urce, în unele cazuri semnifica­tiv, el fiind o indicaţie a riscului perceput“, a subliniat Andrei Văcaru.

Pe de altă parte, Silviu Pop, Head of Research, Colliers Internaţional România, spune că având în vedere contextul economic favorabil, interesul mai mare al investitorilor, creşterea valorii medii a tranzacţiilor în ultimul an, precum şi ecartul faţă de capitalele regionale, credem că există şanse mari să vedem şi randamente sub 7,5% pe zonă de investment în următorii ani. 

„Nu se poate pune problema ca piaţa locală să fie similară cu Budapesta sau Praga de anul viitor nici măcar ca stoc. Ambele pie­ţe sunt la peste 3 milioane mp (3,2-3,3, fă­ră a pune în calcul ce se va construi). Altfel, la noi, suprafaţa de birouri moderne este sub 100 mp la suta de locuitori faţă de 112 mp  în cazul Budapestei şi 127 mp pentru Pra­ga, deci din nou, pieţe“, explică Silviu Pop

Hub-urile principale de birouri din nordul Capitalei, Calea-Floreasca/Barbu-Văcărescu, Dimitrie Pompeiu şi Piaţa Pre­sei, au menţinut preţurile chiriilor stabile în ultimii ani, în schimb putem ob­serva o mică schimbare în CBD, fără să fie şi o regulă sau un trend deocamdată.  „Totuşi, în CBD sunt semnate tranzacţii la chirii care se situează, cel mai des, în limita superioară a preţului chiriilor contractuale practicate în zonă de mulţi ani, având în vedere cererea mare a zonei, precum şi supply-ul nou livrat abia la finalul anului trecut, respectiv în prima parte a acestui an. În zona de centru- vest s-a conturat un preţ similar cu cel din nord, având în vedere că profilul chiria­şi­lor este şi el asemănător (centre opera­ţio­nale)“, explică Horaţiu Florescu, CEO şi preşedinte al Knight Frank România.

Oraşele secundare au ajuns foarte aproape de nivelul chiriilor contractuale din Bucureşti, totuşi încă se menţin chirii sub cele din Capitală. Service charge-ul este influenţat şi de costul de manage­ment al clădirii şi, mai recent, chiar şi de creş­terea salariului minim pe economie. Este interesant de observat chiar faptul că în ultimii ani chiriile pe zone sunt aproxi­ma­tiv aceleaşi, în timp ce creşte atât cererea, cât şi stocul. „Majoritatea clădirilor livrate sunt ocupate într-un timp scurt, mai ales în CBD, iar preţul este stabilit într-o propor­ţie foarte mare şi de acest factor. Compe­ti­ţia influenţează mai mult calitatea clădi­rilor, ceea ce este un semn pozitiv, pentru că se livrează clădiri superioare calitativ, la standarde euro­pene, respectiv interna­ţio­nale“, a spus preşedintele Knight Frank România.   

Constructorii de birouri

Pe o piaţă a construcţiilor care a scăzut cu aproape cinci procente anul trecut, marile companii din domeniu şi-au concentrat atenţia asupra clădirilor de birouri, o nişă care „a explodat“ în ultimii doi ani şi care continuă să se extindă accelerat, pe măsură ce Bucureştiul va depăşi în următorul an capitale din regiune precum Budapesta sau Praga în ceea ce priveşte suprafaţa de office.

Cele mai active companii pe acest sector sunt Bog’art, a doua cea mai mare companie românească de construcţii controlată de omul de afaceri Raul Doicescu, austriecii de la Porr Construction şi cei de la Strabag, care lucrează inclusiv la Catedrala Mântuirii Neamului şi israelienii de la Danya Cebus, parte a grupului Africa Israel.

Bog’art este cel mai activ constructor pe piaţa de birouri, având în lucru patru mari proiecte ce totalizează 132.000 mp. Două dintre acestea, Globalworth Campus I şi prima fază a proiectului The Bridge urmează a fi finalizate anul acesta în trimestrul doi, respectiv în septembrie, în timp ce anul viitor va finaliza Globalworth Campus II în primul trimestru urmat de proiectul Unirii View de la Piaţa Unirii în trimestrul al doilea. Tot anul viitor Bog’art va finaliza şi faza a doua a proiectului The Bridge de la Orhideea, a cărui construcţie deja a început. Potrivit Forte Partners, până în septembrie structura la cea de-a doua clădire va fi gata, iar de atunci vor începe lucrările în interiorul structurii, astfel încât să nu fie deranjaţi chiriaşii din prima clădire.

„Grupul Bog’Art are acum circa 2.000 de angajaţi şi mai avem nevoie de încă 200 pe care ne gândim să îi aducem din afară. O soluţie ar fi să aducem din Vietnam. Vrem să aducem din afară strict pentru a acoperi deficitul actual. Dacă analizăm total necesar, avem un deficit de 30% la nivel de piaţă, iar salariile cresc de la o zi la alta“, a spus Sorin Greu, directorul general al Bog’Art. El spune că în prezent un muncitor calificat câştigă 4 euro brut pe oră (circa 2.000 de lei lunar net), însă în contextul în care numai în ultimele trei-patru luni salariile au crescut cu 25%-30%, tendinţa este să crească spre 4.000 de lei lunar. Bog’Art este al doilea cel mai mare constructor de pe piaţa locală şi cel mai activ din Bucureşti, compania având în portofoliu cele mai importante clădiri de birouri ce se construiesc în acest moment precum Globalworth Campus, Renault Bucharest Connected, The Bridge şi Unirii View, iar în octombrie va demara construcţia noului magazin Ikea de pe b-dul Theodor Pallady.

„Avantajul nostru şi motivul pentru care şi câştigăm licitaţiile este numărul mare de muncitori calificaţi pe care îi avem. Alte firme competitoare folosesc în 95% subcontractori. Noi prin nucleul de forţă de muncă ne detaşăm de aceştia“, a spus Sorin Greu.

 

Articol publicat în ediţia tipărită a Ziarului Financiar din data de 07.11.2017

Printeaza

Atenţie: Această scriere publicistică este destinată exclusiv abonaţilor ZF Corporate. Utilizatorii pot descărca şi tipări conţinut de pe acest site doar pentru uzul personal sau fără scop direct ori indirect comercial. Toate materialele publicate sunt protejate de către Legea nr. 8/1996, cu modificările şi completările ulterioare - privind dreptul de autor şi drepturile conexe.