REAL-ESTATE

Cererea de birouri şi apartamente a dus tranzacţiile cu terenuri peste pragul de 175 milioane de euro în 2017

7 ian 2018 Autor: Bogdan Alecu

♦ Pe parcursul anului trecut s-au semnat circa 25 de tranzacţii cu terenuri în valoare de peste 2 mil. euro, respectiv un total de 175 mil. euro şi o suprafaţă cumulată de 100 de hectare, potrivit datelor companiei de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox, terenurile fiind achiziţionate în vederea dezvoltărilor de proiecte rezidenţiale sau de birouri.

Expansiunea din jurul străzii Barbu Văcărescu a adus aproa­pe 44 de milioane de euro în con­turile familiei Nusco ce de­ţi­ne în zona respectivă fosta plat­formă Pipera şi care a vândut două terenuri către Globalworth, pen­tru cons­truc­ţia a do­uă proiecte de birouri, dar şi către Impact pentru un nou proiect rezidenţial. Cea din urmă, cu o va­loare de 28 mil. euro, este şi cea mai mare semnată anul trecut, însă nu este confirmată ca fiind închisă. 

De asemenea, tot pentru rezidenţial Dan Şucu alături de Valentin Vişoiu au cumpărat un teren de aproape 28 de hectare în zona Pieţei Domenii, aproape de viitorul pol de birouri din zona Expoziţiei unde dezvoltă proiectul rezidenţial Arcadia Apartments.

Cele mai căutate zone au fost B-dul Expoziţiei şi Calea Griviţei din Sectorul 1, cu 140.000 mp, Preciziei şi Splaiul Independen­ţei din Sectorul 6 cu 115.000 mp şi zonele logistice de la Chiajna şi Chitila, cu 250.000 mp şi respectiv 210.000 mp.

Pentru orice destinaţie au fost vizate în special imobile cu documentaţii de urbanism valabile. Asta a presupus cel puţin existenţa sau obţinerea unui PUZ sau PUD pentru destinaţia urmărită, sau chiar obţinerea unei autorizaţii de consturire pentru proiectul dorit de cumpărător. 

„Pentru proiectele de birouri, vizibi­li­ta­tea, accesibilitatea şi proximitatea actuală sau viitoare faţă de metrou rămân princi­pa­lele criterii, pentru comerţ vizibilitatea, accesul pe toate căile (auto din toate direc­ţiile, pietonal şi transport în comun) şi proxi­mitatea faţă de zonele dens populate şi circulate, iar noile proiecte rezidenţiale încep să se apropie din ce în ce mai mult de dez­volt­ările comerciale şi în special de birouri, astfel încât să ofere al­ter­native de reducere a timpului de transfer ca­să-birou-casă“, explică Alexan­dru Mitrache, Head of Land De­velop­ment, Cushman & Wakefield Echinox.

În ceea ce priveşte evoluţia preţurilor, Alexandru Mitrache spune că imaginea generală a fost una de stabilitate, observând însă unele creşteri ale preţurilor solicitate de vânzători. „Cu toate acestea, preţurile plătite de cumpărători, deci pentru tranzacţiile încheiate, nu au fost mai mari decât în 2016, astfel că tranzacţiile de terenuri s-au făcut în 2017 la niveluri corecte raportate la criteriile pe care trebuie să le avem în vedere“, a subliniat acesta. 

Pe de altă parte, la finalul anului trecut, într-un interviu acordat ZF Victor Căpitanu, cofondator al dezvoltatorului de apartamente de lux One United, spunea că aprecierea dobânzii de referinţă ROBOR, devalorizarea leului în raport cu euro şi creşterea costurilor legate de construcţie vor pune presiune pe preţul terenurilor şi este posibil ca în acest an să vedem o scădere.

Pentru acest an şeful departamentului de terenuri din Cushman & Wakefield Echinox spune că pentru prima parte a anului pentru care există deja un pipeline de tranzacţii aflate în diferite stadii, trendul ar trebui să fie liniar.  

„Poate să apăra percepţia de scădere a preţurilor dacă vom compară preţurile cerute iniţial cu preţurile finale de tranzacţionare, la fel cum poate apărea percepţia de creştere dacă vom compară aceleaşi preţuri de tranzacţionare, cu cele care vor fi solicitate iniţial pentru terenuri „noi“,  care vor fi ieşi spre vânzare începând cu acest an, şi care vor urmă cursul normal de negociere“, a spus Alexandru Mitrache.

În continuare, pe lângă atributele specifice fiecărei locaţii, o valoare adăugată fiecărei proprietăţi va fi adusă de claritatea situaţiei urbanistice din zonă şi existenţa unei documentaţii specifice valabile, aspecte date de lipsă de claritate şi a gradului mare de incertitudine a sistemului administrativ de reglementare şi avizare a construcţiilor. 

Pe de altă parte, birocraţia şi durata de până la şase luni sau chiar un an pentru obţinerea aprobărilor pentru a demara dezvoltarea unui proiect imobiliar duc la creşterea preţului terenului care dispune de un Plan Urbanistic Zonal (PUZ) aprobat.

Cea mai mare problemă cu autorizaţiile în acest moment este nesiguranţa, iar proprietarul nu poate şti dacă va dura şase luni sau doi ani. Pe de altă parte,diferenţa de preţ între un teren cu autorizaţie şi unul fără poate fi de până în 20%. Cu cât aversiunea faţă de terenuri fără PUZ neaprobat va fi mai mare, cu atât se va deschide uşa pentru investitori care să cumpere terenuri fără autorizaţii, să le obţină, după care să îl vândă la un preţ mai mare.

În plus, faptul că şi tranzacţiile cu terenuri durează mai mult în prezent decât în anii de dinainte de criză, când acestea în sine erau văzute drept investiţii.

 

Articol publicat în ediţia tipărită a Ziarului Financiar din data de 08.01.2018

Printeaza

Atenţie: Această scriere publicistică este destinată exclusiv abonaţilor ZF Corporate. Utilizatorii pot descărca şi tipări conţinut de pe acest site doar pentru uzul personal sau fără scop direct ori indirect comercial. Toate materialele publicate sunt protejate de către Legea nr. 8/1996, cu modificările şi completările ulterioare - privind dreptul de autor şi drepturile conexe.