Americanii din spatele Portland Trust pregătesc birourile din Pipera pentru cea mai mare tranzacţie de office

14 sep 2017 Autor: Bogdan Alecu

Vezi galeria foto Florin Furdui, country manager Portland Trust: Până acum ce am văzut au fost tranzacţii mici, nu tranzacţii instituţionale. Dacă tranzacţia cu birourile AFI Park se finaliza era un semnal bun, dar nu a mai avut loc. Chiar şi aşa, faptul că un antreprenor român era pregătit să cumpere un astfel de proiect tot este un semnal pozitiv.

Dezvoltatorul imobiliar Portland Trust şi fondul american de investiţii Ares Management LP au demarat cea de-a treia etapă a proiectului Oregon Park din zona Barbu Văcărescu – Pipera, iar după ce şi clădirea C va fi închiriată, întreg complexul va fi disponibil la vânzare, cel mai probabil pentru o sumă cuprinsă între 140 şi 160 de milioane de euro. 

Aceasta va fi prima mare tranzacţie de peste 120 mil. euro, deal încheiat în 2007 prin vânzarea America House. De atunci, singurul proiect peste această valoare putea fi vânzarea AFI Park către Dedeman cu 164 mil. euro, care însă a picat. 

De asemenea, tot în jurul acestei valori ar putea fi tranzacţionat proiectul Hermes Business Campus din Pipera, scos la vânzare de belgienii de la Atenor.

„Investiţia în cele trei clădiri de birouri din proiectul Oregon Park se va ridica la un total de 140 mil. euro, din care în primele două investiţia a fost de 90 mil. euro, iar 50 mil. euro în cea de-a treia. Au existat deja discuţii de vânzare cu un fond de investiţii german, dar acestea nu au continuat deoarece nu suntem pregătiţi pentru a le vinde. Vânzarea va avea loc atunci când vom avea un grad de închiriere de 95%. Dacă vinzi o clădire înainte de a fi gata, apar prea multe semne de întrebare“, a spus Robert Neale, fondator şi managing director al Portland Trust.

„În prezent pe primele două clădiri avem un grad de închiriere de 80%, practic mai avem de închiriat ultimele două etaje din clădirea B, pentru care vom semna până la finalul anului, având deja discuţii în acest sens cu firme din IT şi shared service center (SSC). Clădirea C este singurul proiect care va fi livrat anul viitor în zona Barbu Văcărescu. Ce mai este în construcţie va veni abia în 2019“, a spus Florin Furdui, country manager Portland Trust.

În luna octombrie, dezvoltatorul va începe lucrările de construcţie la clădirea C, cea de-a treia clădire din complexul Oregon Park, proiect multiplu premiat la nivel internaţional. Clădirea C va dispune de o suprafaţă netă închiriabilă de 25.000 m2 dispuşi pe 6 etaje şi va avea o parcare subterană cu două niveluri. Clădirea C va fi construită în oglindă faţă de clădirea B şi va încheia procesul de dezvoltare a Oregon Park, care astfel va ocupa o suprafaţă netă închiriabilă de 70.000 mp. Procesul de excavare s-a încheiat, iar licitaţia pentru contractarea furnizorilor se va termina în curând, finalizarea clădirii C fiind programată pentru sfârşitul lui 2018. Primele două clădiri ale proiectului au fost construite de Strabag, iar constructorul celei de-a treia urmează a fi stabilit prin licitaţie. 

Clădirea C va găzdui cel de-al doilea restaurant Stradale din cadrul complexului Oregon Park. Stradale este un concept dezvoltat de compania de catering de evenimente Flavours. În prezent au loc discuţii pentru închirierea către un club de fitness a 1.500 mp la parterul viitoarei clădiri, astfel mărindu-se varietatea serviciilor ce vor fi disponibile în cadrul complexului. Dezvolta­torul poartă de asemenea discuţii cu alte câteva companii locale pentru închirierea spaţiului rămas.

Chiria „headline“ în cadrul proiectului Oregon Park este de 14,5 euro/mp lunar, la care se adaugă service charge de 2,75 euro/mp/lună, iar spaţiile sunt proiectate pentru o densitate a angajaţilor de un om la opt metri pătraţi. 

„La vânzare vizăm un randament de 7-7,5%, în funcţie de moment şi de evoluţia pieţei“, a subliniat Florin Furdui. El spune că în acest moment randamentele pe piaţa de birouri sunt de circa 7,5%, însă o valoare este greu de calculat în condiţiile în care în ultimul an au avut loc tranzacţii numai cu proiecte mici sau aflate într-o situaţie specială, aşa cum era Swan din Pipera, care era în insolvenţă. 

„Pe măsură ce piaţa de birouri trece de un stoc de 

2 mil. mp în Bucureşti lichiditatea va creşte şi numărul tranzacţiilor va fi mai mare. Până acum ce am văzut au fost tranzacţii mici, nu tranzacţii instituţionale. Dacă tranzacţia cu birourile AFI Park se finaliza era un semnal bun, dar nu a mai avut loc. Chiar şi aşa, faptul că un antreprenor român era pregătit să cumpere un astfel de proiect, tot este un semnal pozitiv“, a spus Florin Furdui. 

El spune că Portland Trust nu mai vizează achiziţia de teren în zona Barbu Văcărescu/Pipera, iar următorul proiect al dezvoltatorului vizează zona Expoziţiei. 

„Nu luăm în calcul dezvoltarea unui proiect de birouri într-un oraş secundar din România. Noi dezvoltăm acolo unde avem cel puţin 100 de potenţiali cumpărători, iar acest lucru este greu de realizat în Bucureşti.

Următorul proiect vizat de Portland Trust vizează dezvoltarea unui complex de birouri în zona Expoziţiei din Capitală în parteneriat cu cei de la Bluerose, fondul de investiţii care deţine zona din spatele Romexpo.

„În Expoziţiei vom începe construcţia anul acesta, în următoarele luni, imediat după ce avem autorizaţia de construcţie. Proiectul va include trei clădiri diferite şi una cu parcare cu două etaje. Estimăm că întreg proiectul va fi gata la mijlocul anului 2019, iar pentru acesta avem deja semnate acte cu un viitor chiriaş“, a subliniat Robert Neale. 

 

Terenul de 4 hectare pe care este construit Oregon Park, a fost achiziţionat de la Gruppo Nusco în anul 2014. Lucrările pentru prima fază a proiectului au fost realizate de Strabag şi au constat în construcţia a 45.000 m2 de spaţii de birouri, dispuşi în două clădiri. Clădirea A, care ocupă o suprafaţă de 20.000 m2, a fost închiriată integral de compania americană Oracle, iar clădirea B este în acest moment aproape complet închiriată, mai având disponibili doar 6.000 m2. Deloitte Tehnologie, divizie a Deloitte dedicată serviciilor în tehnologia informaţiei, a continuat să se extindă şi ocupă în prezent 5.500 m2 spaţii de birouri, iar alţi 3.600 m2 au fost recent închiriaţi către două companii internaţionale din domeniul tehnologiei, ale căror nume vor fi anunţate în curând. Ceilalţi chiriaşi ai clădirii B includ nume importante, printre care: Medicover, Kambi, Europa FM, Markant şi Euler Hermes. Dacă negocierile în desfăşurare vor fi încununate de succes, este foarte probabil ca întreg spaţiul clădirii B să fie închiriat până la finalul anului în curs. 

Oregon Park este cel mai recent dintre cele trei mari proiecte de clădiri de birouri dezvoltate de Portland Trust în zona Barbu Văcărescu – Floreasca. Primul dintre acestea, Floreasca 169A, are 38.000 m2 suprafaţă închiriabilă şi a fost finalizat în 2009, fiind închiriat în totalitate de: Honeywell, ABB, Colliers, Abbott, Holcim, Marsh, DHL, L’Oréal şi ENI. în decembrie 2010, proiectul a fost vândut către grupul sud-african de investiţii NEPI. Cel de-al doilea proiect din zonă a fost Floreasca Park, cu o suprafaţă de 39.000 m2 care a fost închiriat de: Oracle, Allianz, Kellog’s, BASF, Saint Gobain şi Ursus Breweries. Floreasca Park a fost vândut la sfârşitul lui 2015, la un an de la finalizare, companiei GLL Partner, cu sediul în München.

Atât Oregon Park, cât şi Floreasca Park dispun de o suprafaţă impresionantă dedicată peisagisticii şi utilizează un sistem geotermal de pompe de căldură unic în Bucureşti care generează economii pentru chiriaşi de peste 35% la costurile legate de consumul de energie pentru încălzire şi răcire. 

 

 

 

Articol publicat în ediţia tipărită a Ziarului Financiar din data de 15.09.2017

Printeaza

Atenţie: Această scriere publicistică este destinată exclusiv abonaţilor ZF Corporate. Utilizatorii pot descărca şi tipări conţinut de pe acest site doar pentru uzul personal sau fără scop direct ori indirect comercial. Toate materialele publicate sunt protejate de către Legea nr. 8/1996, cu modificările şi completările ulterioare - privind dreptul de autor şi drepturile conexe.